Многие из простых обывателей при выборе выгодного вложения денег предпочитают долгосрочные инвестиции. К таковым относится приобретение квартиры в ипотеку и последующее предоставление ее в аренду. В этой статье будут рассмотрены перспективы и возможности такого шага, а также сделан вывод о том, насколько выгодно данное мероприятие.
Содержание
Вторичное жильё или новостройка?
Сумма вложения
Для начала нужно понять, какие деньги Вы готовы вложить. Предположим, денег не много. Тогда лучше рассматривать вторичное жильё, ведь в таких квартирах не нужно заниматься капитальным ремонтом. Также нужно заложить в стоимость деньги на необходимую мебель и косметический ремонт. А также сумму, потраченную на услуги оформления квартиры в собственность (оценщик, юрист, комиссия банка).
Далее выбираем жильё стоимостью около 3 миллионов рублей. Плюс примерно 420 тысяч дополнительных вложений, но минус первый взнос, пусть у нас он будет тысяч 500. Используя калькулятор ипотеки, высчитываем, что по ставке в 9,1% в Сбербанке ежемесячная выплата составит около 2 тысяч рублей. Удастся ли Вам сдавать квартиру за такие деньги плюс к этому еще коммунальные услуги? Настало время поговорить об окупаемости.
За 20 лет сдачи при условии, что квартира не будет простаивать, Вы выплатите банку более шести миллионов рублей. Не слишком ли огромная переплата за жильё с начальной стоимостью в 3 миллиона? В этом случае можно посоветовать сдавать жилье посуточно, тогда доходы перекроют не только выплату, и в таком случае кредит по ипотеке будет закрыт быстрее, а переплата окажется меньше.
Место расположения
Важно, в какой местности и насколько удаленно от крупного города расположена ваша квартира. Изучайте цены на аренду квартир в популярных районах, обязательно высчитывайте все варианты, учитывайте и закладывайте в стоимость периодический ремонт и прочие бытовые мелочи.
Однако стоимость аренды не зависит напрямую от стоимости квадратного метра жилья, поэтому квартира-вторичка, купленная где-нибудь в отдаленном районе Москвы и сдаваемая примерно за 20 тысяч в месяц, окупит себя быстрее, нежели новостройка в центре.
Если сумма вложений мала, и покупатель настроен на приобретение самого дешевого жилья, как говорится «с котлована», нужно понимать, что на постройку дома уходит около 2-2,5 лет в лучшем случае. В это время ваши инвестиции не будут работать или окупать себя.
Сколько комнат в квартире?
Наибольший спрос в вопросе аренды квартиры существует на однокомнатные квартиры. Чуть менее популярны — двухкомнатные квартиры. При поиске наибольшей выгоды и окупаемости следует рассматривать только эти два варианта, говорят специалисты.
Сдать квартиру без ремонта
Некоторые обыватели рассматривают вариант сдачи «голой квартиры» вовсе без ремонта за небольшую плату как раз для того, чтобы этот ремонт получить. Такие квартиры могут заинтересовать разве что бригады строителей из ближнего зарубежья, так как они работают в сфере ремонта жилья. Заехав в арендованную квартиру большую часть времени они будут тратить на ремонт квартир, за который им платят деньги, а вот ремонт арендованной квартиры, скорее всего, будет осуществляться на очень низком уровне с применением самых дешевых отделочных материалов. В итоге с большей степенью вероятности арендодатель получит убыток, а не прибыль.
Как обставить квартиру для аренды?
Не нужно использовать старую мебель с дачи или барахолок. Лучше подобрать минимум мебели более качественной и недорогой. Для этого стоит обратить внимание на продукцию популярного шведского бренда. Если тратить деньги на мебель арендодатель не желает, можно разместить объявление о сдаче квартиры и вовсе без мебели.
Как подобрать арендную ставку?
Для проведения этой процедуры поможет интернет. Оцените, сколько стоит аренда квартиры в вашем районе, посмотрите, есть ли поблизости новостройки, и сколько стоит аренда жилья в них. Также есть возможность пригласить оценщика: за небольшую плату Вам расскажут о плюсах и минусах квартиры и помогут определить её адекватную стоимость.
В какой период квартира окупит себя?
Чтоб рассчитать этот параметр следует учесть множество критериев. Однако самый простой расчет можно выполнить быстро. Например, квартира из новостройки в старой части Москвы стоит примерно 6, 3 млн рублей. Средний размер арендной ставки составляет 33 тыс. рублей, таким образом, срок окупаемости составит 16 лет. При повышении уровня арендной платы на 5%, срок окупаемости уменьшится до 12 лет.
Покрывает ли стоимость аренды взносы по ипотеке?
Предположим, мы купили в ипотеку однокомнатную квартиру по стоимости около 8 миллионов рублей по ставке в 12,68% сроком на 15 лет. Первый взнос составил стандартный порог в 30%. Таким образом, используя калькулятор ипотеки, получаем, что ежемесячный взнос в банк составляет 78,8 тысяч рублей. Напоминаем, что средняя ставка аренды жилья по Москве сегодня находится на уровне 33,7 тысяч рублей, поэтому квартиру с самым удачным расположением, ремонтом и т.д. не получится сдать за 60 тыс. рублей в месяц. Окупаемость квартиры за счет аренды при таких цифрах возможна лишь в случае, когда первый взнос составляет более половины стоимости жилья.
Выводы
Если Вы собрались купить квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду:
- Более выгодно рассматривать вторичное жилье, предпочтительно однокомнатную квартиру.
- Учитывайте стоимость первоначального ремонта, предполагайте недорогую, но качественную обстановку.
- Выбирайте квартиру в оживленных районах города с хорошей инфраструктурой.
- Не ждите, что квартира начнет приносить доход быстро, недаром такого рода недвижимость относят к долгосрочным инвестициям.
- Выбирая вариант, все внимательно рассчитывайте, учитывайте нюансы, пользуйтесь услугами профессионалов, оценивайте свои силы реально.